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万达:城市化3.0时代的商业逻辑

来源:深圳新闻网   时间: 2019-05-16

若把改革开放至九十年代初期城市自发发展、无序发展作为我国城市化1.0时代的话,那在城市经营理念的指导下,以大广场、宽马路、城市标志性市政工程建设为代表(所谓形象工程、面子工程)的这一波城市化浪潮可称作是城市化的2.0版本,而随着中国2001年加入WTO,至今十二年的深入城市化则可以称为中国城市化的2.5版本,在这一阶段,建设城市CBD,建成国际化大都市、腾笼换鸟与更新提升、产业整合与园区建设、老区改造与新区开发,交通提升与环境整治、大盘时代与主题地产、城市运营与民心工程、拆迁与钉子户等是这一阶段我国城市开发建设的核心关键词。这两拨城市化,持续构筑了中国社会整体城市化从起飞到发展中期阶段的主体。在2.0阶段,不管是住宅地产商还是商业地产商都处在积蓄酝酿能量阶段,而随着2.5时代的大拆大建,华丽丽迎来了中国房地产的黄金十年。万达,也正是赶上并抓住了2.5时代的发展机遇,迅速构筑了遍布全国、涵盖一、二、三线主要城市的万达广场帝国,从一个区域性的商业地产公司迅速崛起为中国首屈一指的商业地产供应商。而近年来在全国区域重点城市布点的万达文化旅游城系列项目,乃至近期在青岛超级高调启动的东方影都项目,则癫痫病有治好的吗让人看到了在中国城市化进入3.0时代,万达的野心和企图。

2.5时代,就城市硬质空间建设而言,面临的核心问题,是在延续城市传统商圈经济的基础上,快速扮靓城市、提升城市价值。就商业地产领域而言,作为城市综合体的万达广场的确是最具代表性的观察对象:高端大气上档次,时尚奢华国际范。真真是“哪里有万达广场,哪里便是城市中心”!如同马云的淘宝是超级电商平台,笔者认为,王健林的万达广场实质上也是超级商业平台(当然也可以说两者都是商业房地产,不过前者是虚拟的,后者是实体的),虽然也有院线、酒店、物业等自营项目,但核心竞争力的主体仍是平台性质。做平台,关键是强大的资金能力和平台整合协调能力。资金,需要强大的融资和快速开发变现能力;平台整合协调,需要将沃尔玛等超市业态及众多奢侈品牌、高级零售商等捆绑整合的格局与气度(咱是白富美嘛,有实力,有魅力!),这些能力,对万达来说,显然已经驾轻就熟、游刃有余,正向炉火纯青的地步发展。也正因如此,万达广场拓展速度才会这么让竞争对手羡慕嫉妒恨。截至今年8月,万达已经在全国60多个城市开业75座万达广场,计划到今年底达到85个,明年底达到109个。到明年年底,万达持有物业面积将接近2300万平方米,超越美国西蒙公司,成为全球最大的不动癫痫病治疗费用是多少产企业。

万达广场的商业平台, 从创新上来说,不需要太多讲究,只要有一支足够强大的操盘团队,三五个万达广场的经验沉淀与资源积累便可以迅速将成功模式在全国复制推广、 开疆拓土,不需要太多主题,不需要太多文化,也不需要太多的创新与创意,只要将地拿下、周边的交通等市政配套拜托政府搞掂、楼建起来,物业整起来,相关的商业业态引进来,然后就坐地收租或卖楼即可。政府因抬升了周边土地价值、提升了城市品牌满足的笑了,市民因有了一站式消费逛街游戏看美女装小资的地方也满足的笑了,开发商赚了超额利润塑造了品牌也没有理由不满足的笑了。

凡是可以轻易复制的,其价值都是有限的。对万达广场来说,市场总不是无限大的,况且还要考虑众多对手和潜在对手的虎视眈眈,要做“百年企业”,从战略层面,找寻下一阶段的战略出路就势在必行。

万达把未来压在了文化旅游产业上。自2008年起,万达集团就开始主动转型,由商业地产向文化旅游产业进军。至2013年上半年,万达已在长白山、武汉、西双版纳、哈尔滨和南昌规划开发五个重大文化旅游项目。随后,广州、合肥、北京、无锡等城市先后签约万达文化旅游癫痫病医院的权威城项目,且个个大手笔,动辄投资200亿、300亿。

然而,从商业地产到文化旅游,玩法变了。商业地产做的是平台,拼的是资金和零售商家资源,而文化旅游做的是内容,拼的是服务和个性体验。相比众多媒体对各地万达文化旅游城强势推进资金来源的质疑,笔者更关注的是万达对文化旅游是否有足够的认知和操盘能力。商业地产追求速度,讲的是量的增长,文化旅游,则更加注重文化的挖掘、提炼与表现,主题的把握,差异化、主题性、文化性、互动性、参与性项目的设计,对消费者来说,是体验的畅爽感和服务的满意度。升级转型,当然不会那么的容易。商业地产的拳法显然无法应付文化旅游的打法要求。

万达文化旅游城当然都有旅游地产配套,但既然是配套,就决定了其只能处于配角的地位,即便旅游地产板块将来占了文化旅游城项目整体投资回报的大部分,整个文化旅游城的开发建设运营管理,核心关注点必须是文化旅游本身,是如何塑造完美体验过程和如何提供个性品质服务。旅游地产只能是顺带的结果而不是直指的目标。

若以发达国家作为参照,笔者认为,中国城市化1.0时代是全面准备,2.0时代是全面追赶,3.0时代将会是全面超越。万达广场,毫无疑问,是2.0全面追赶时代我国城市商业中心发展的典型北京军海医院可靠吗代表,而近期高调启动的青岛东方影都项目,这个粗看起来像“深圳东部华侨城+横店影视城”的项目是否成为我国城市化3.0时代全面超越发达国家的标杆,让我们拭目以待!

从整个中国城市化的过程来看,2.0时代已经塑造了万科、万达等世界级的房地产企业,而拥有庞大市场和进一步深入城市化(新型城镇化)内在动力的中国,必然将崛起一批适应市场消费升级、引领文化旅游消费的世界级企业。而地域广阔、历史悠久、亚文化圈众多的中国正给了“万达们”押注未来文化旅游产业野心的坚实凭借。

但,路要在实践中,不断摸索走出来。前景也许光明,道路必然艰辛!

但愿,万达将是中国商业地产与文化旅游领域的常青藤,真如其当家人首富王健林所愿,成为“百年企业”,续写他的江湖传奇而不是成为若干年后的江湖传说。

作者【海鸥】城市规划学士,人文地理学旅游规划方向硕士;曾混迹于上海、浙江等地旅游规划机构、国有旅游投资公司,足迹遍及南北东西各省、台湾等地;目前,任职于一个说不清楚的旅游规划机构;有志于做一个旅游行业的观察者。
作者专栏:http://www.dotour.cn/article/author/haiou

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